# 전세보증금 반환소송과 지급명령으로 집행권원 받는 절차

- 글 법무법인 근본 (https://superchart.com/ko/@geunbon/)
- 작성 2024. 4. 24.
- 가이드 › 임대차·부동산
- Korean edition: https://superchart.com/ko/@geunbon/deposit-return-lawsuit-payment-order/

## 한 줄 요약

집행권원은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차주택 경매나 임대인 재산 강제집행을 하기 위해 반드시 먼저 확보해야 하는 서류로, 대표적인 예가 확정판결과 확정된 지급명령입니다. 보증금반환청구소송은 임차주택에서 계속 거주하면서도 제기할 수 있고, 소액사건심판법 일부 조항이 준용되어 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령을, 다툴 가능성이 있으면 보증금반환청구소송을 선택하는 것이 순서입니다.

## 확인된 핵심 정보

- **집행권원 대표 예**: 확정판결, 확정된 지급명령
- **거주 중 소송·경매 근거**: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 (퇴거 여부는 소송·경매 신청에 영향 없음)
- **관할 법원**: 임대인 또는 임차인 주소지를 관할하는 법원
- **지급명령 이의신청 시**: 민사소송법 제472조 제1항에 따라 소송절차로 이행
- **신속 진행 특례**: 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2 준용 (보증금 3,000만원 초과 시에도 적용)
- **지연손해금**: 소송 전 퇴거한 경우 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12% (소송촉진법)
- **승소 시 소송비용**: '소송비용은 피고가 부담한다' 판결 시 변호사보수를 소송비용 일부로 회수 가능

임대인이 보증금을 스스로 돌려주지 않는다면, 임차인은 임차주택에 대한 경매를 신청하거나 임대인의 다른 재산에 강제집행을 해서 보증금을 강제로 회수해야 합니다. 이 강제집행을 하려면 먼저 '집행권원'이 필요합니다. 집행권원을 얻는 대표적인 방법이 보증금반환청구소송으로 확정판결을 받는 것과, 지급명령을 신청해 확정시키는 것입니다. 이 글은 두 절차의 진행 방식과 차이를 설명합니다.

![보증금반환청구소송과 지급명령으로 집행권원을 받는 절차 안내 대표 이미지](https://img.superchart.com/images/deposit-return-lawsuit-payment-order/deposit-return-lawsuit-payment-order-01-197bx-1200.webp)

## 집행권원이란 무엇인가요?

집행권원은 국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서를 말합니다. 쉽게 말해 '임대인이 임차인에게 얼마를 지급해야 한다'는 내용을 법원이 공식적으로 확인해 준 문서입니다. 이 문서가 있어야 경매 신청이나 강제집행이 가능합니다.

- 확정판결: 보증금반환청구소송에서 받은 판결이 확정된 것
- 확정된 지급명령: 지급명령에 대해 임대인의 이의신청이 없어 확정된 것

## 집을 비우지 않고도 보증금반환청구소송을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따르면, 임차주택에서 퇴거했는지 여부는 보증금반환청구소송은 물론 확정판결을 근거로 경매를 신청하는 데에도 영향을 주지 않습니다. 따라서 임대차기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 임차주택에 계속 거주하면서 소송으로 확정판결을 받은 뒤 그 주택에 대한 경매를 신청해 보증금을 회수할 수 있습니다.

## 보증금반환청구소송은 어느 법원에 내나요?

임차인은 임대인의 주소지 또는 임차인 본인의 주소지를 관할하는 법원에 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있습니다. 한편 임차인이 먼저 지급명령을 신청했는데 임대인이 적법한 이의신청을 하면, 민사소송법 제472조 제1항에 따라 지급명령 절차는 소송절차로 넘어갑니다. 이 경우 처음부터 보증금반환청구소송을 제기한 것과 같은 결과가 됩니다.

## 보증금반환청구소송은 얼마나 빨리 진행되나요?

보증금반환청구소송에는 신속 진행을 위한 특례가 있습니다. 주택임대차보호법이 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용하도록 정하고 있기 때문입니다. 소액사건심판법은 소액 분쟁을 빠르게 처리하기 위한 법인데, 보증금이 3,000만원을 초과하는 경우에도 이 조항들이 적용됩니다.

- 소장 송달: 임차인이 소장을 접수하면 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달합니다.
- 기일 진행: 되도록 제1회 변론기일로 심리를 종결해야 합니다.
- 판결 선고: 변론종결 후 즉시 판결을 선고할 수 있습니다.

다만 이런 규정이 있어도 법원의 사건 적체 등 사정으로 인해, 실제로는 의뢰인이 기대하는 만큼 빠르게 진행되지 않는 경우도 있습니다.

## 확정판결을 받으면 무엇을 할 수 있나요?

보증금반환청구소송에서 확정판결을 받으면 이를 집행권원으로 삼아 다음 절차로 나아갈 수 있습니다.

- 임차주택에 대한 경매 신청
- 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행

소송에서 승소하면, 정확히는 '소송비용은 피고가 부담한다'는 판결이 선고되면 변호사보수를 소송비용의 일부로 임대인에게서 받아올 수 있습니다. 이 점 때문에 보증금반환청구소송에서는 변호사 선임을 적극 고려하는 경우가 많습니다.

또한 소송 전에 임차주택에서 이미 퇴거한 경우에는 소송촉진법에 따라 소장 부본이 송달된 날의 다음 날부터 보증금을 실제로 반환하는 날까지 연 12%로 계산한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

## 지급명령은 언제 활용하나요?

지급명령은 금전 등을 지급하라는 청구에 대해 변론이나 판결 없이 곧바로 지급을 명하는 간이소송절차입니다. 적은 비용으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 임대인이 이의신청을 하면 통상의 소송절차로 넘어가 오히려 절차가 늦어질 수 있습니다. 따라서 임대인이 보증금반환의무를 인정하고 임차인의 주장을 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에 활용하는 것이 좋습니다.

지급명령은 다음 중 하나에 해당하면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.

- 임대인이 이의신청을 하지 않은 경우
- 임대인이 이의신청을 취하한 경우
- 부적법한 이의신청에 대한 각하 결정이 확정된 경우

실무에서는 보증금반환청구소송은 임대인으로부터 변호사보수를 받아올 수 있어 변호사를 선임해 진행하는 경우가 많고, 지급명령 신청은 변호사 없이 직접 진행하는 경우가 많습니다.

## 핵심 정리

- 경매·강제집행으로 보증금을 강제 회수하려면 먼저 집행권원(확정판결 또는 확정된 지급명령)이 필요합니다.
- 임차주택에 계속 거주하면서도 보증금반환청구소송과 경매 신청이 가능합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).
- 소송은 임대인 또는 임차인 주소지 관할 법원에 제기합니다.
- 보증금이 3,000만원을 넘어도 소액사건심판법 일부 조항이 준용되어 신속 진행 특례가 적용됩니다.
- 승소 시 변호사보수를 소송비용으로 회수할 수 있고, 퇴거 후 소송이면 연 12% 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
- 임대인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령, 다툴 가능성이 있으면 소송이 적합합니다.

## 자주 묻는 질문

### 보증금을 못 받아 계속 살고 있는데 소송을 할 수 있나요?

가능합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 따라 퇴거 여부는 보증금반환청구소송과 경매 신청에 영향을 주지 않습니다. 거주하면서 확정판결을 받은 뒤 그 주택에 경매를 신청할 수 있습니다.

### 지급명령과 소송 중 어느 것을 택해야 하나요?

임대인이 보증금 반환 의무를 인정하고 다투지 않을 것으로 보이면 비용이 적고 빠른 지급명령이 유리합니다. 임대인이 이의신청을 할 가능성이 있다면 어차피 소송절차로 넘어가므로 처음부터 보증금반환청구소송을 제기하는 편이 낫습니다.

### 변호사 비용은 누가 부담하나요?

보증금반환청구소송에서 '소송비용은 피고가 부담한다'는 판결을 받으면 변호사보수를 소송비용의 일부로 임대인에게서 받아올 수 있습니다. 다만 회수되는 금액은 정해진 기준에 따르며, 실제 지출한 비용 전액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

### 지연손해금은 언제부터 얼마나 받을 수 있나요?

소송 전에 임차주택에서 퇴거한 경우, 소송촉진법에 따라 소장 부본이 송달된 날의 다음 날부터 보증금을 반환하는 날까지 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

### 지급명령은 언제 확정되나요?

임대인의 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 부적법한 이의신청에 대한 각하 결정이 확정되면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.

![법무법인 안내 이미지](https://img.superchart.com/images/deposit-return-lawsuit-payment-order/deposit-return-lawsuit-payment-order-02-upe8d-3840.webp)

이 글은 원문 작성 시점의 한국 법을 기준으로 한 일반 정보이며, 개별 사안은 전문가 상담이 필요합니다.

---

Superchart · https://superchart.com/ko/@geunbon/deposit-return-lawsuit-payment-order/ · https://superchart.com/llms.txt