# 전세사기 예방 체크리스트와 경찰 조사 대응 순서

- 글 법무법인 근본 (https://superchart.com/ko/@geunbon/)
- 작성 2025. 4. 3.
- 가이드 › 법률 일반
- Korean edition: https://superchart.com/ko/@geunbon/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/

## 한 줄 요약

전세사기는 계약 전 등기부등본에서 임대인 정보와 가압류·가처분·신탁·근저당 등 권리관계를 확인하고, 계약서에 근저당 설정 제한·세금 완납 증명·전세대출 미승인 시 해제 특약을 넣는 방식으로 예방합니다. 경찰 조사 통보를 받으면 조사 일정은 조율할 수 있고, 변호인 선임을 위해 조사를 미룰 수 있으며, open.go.kr에서 고소장 내용을 미리 열람할 수 있습니다. 전세 계약과 형사 조사 모두 사전 준비가 핵심이므로 아래 체크리스트를 순서대로 확인하면 됩니다.

## 확인된 핵심 정보

- **등기부등본 확인 항목**: 임대인 이름·주민등록번호, 가압류·가처분, 신탁 여부, 근저당 설정 여부
- **임대인 세금 체납 확인**: 안심전세 앱 활용
- **권장 계약서 특약**: 임대인 근저당권 설정 제한, 세금 완납 증명서 제출 의무, 전세대출 미승인 시 계약 해제 조건
- **계약 후 조치**: 확정일자, 전입신고, 필요 시 임차권 등기
- **고소장 사전 열람**: open.go.kr을 통해 고소장 내용 열람
- **경찰 조사 일정**: 조율 가능, 변호인 선임을 위해 미룰 수 있음
- **변호사 선택 시 상담 횟수**: 최소 세 차례 이상 상담 후 비교

전세사기는 계약 전에 등기부등본으로 임대인과 권리관계를 확인하고, 계약서에 보증금을 보호하는 특약을 넣고, 계약 후 확정일자와 전입신고를 마치는 순서로 예방합니다. 경찰 조사 통보를 받았을 때는 조사 일정을 조율하고, 고소장 내용을 미리 열람한 뒤, 진술을 준비하고 조서를 검토하는 순서로 대응합니다. 두 상황 모두 당황하지 않고 미리 준비하는 것이 핵심입니다.

![Expert CEO 과정 법률 강연 안내 대표 이미지](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-01-1mnaj-1200.webp)

이 글은 법무법인 근본 오영호 변호사가 2025년 3월 26일 Expert Leadership Forum의 Expert CEO 과정(ECEO)에서 진행한 강연 내용을 바탕으로 정리했습니다. 강연은 전세사기 예방과 형사 절차 대응을 중심으로, 일상생활과 업무 현장에서 바로 적용할 수 있는 실무 내용으로 구성되었습니다.

![오영호 변호사의 전세사기·형사절차 강연 현장](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-02-h4ivh-966.webp)

![Expert CEO 과정 법률 강연 진행 모습](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-03-18e4o-966.webp)

## 전세 계약 전 등기부등본에서 무엇을 확인하나요?

등기부등본은 부동산의 소유자와 권리관계가 기록된 공적 장부입니다. 전세사기는 누구에게나 생길 수 있는 현실적인 위험이므로, 계약 전에 아래 항목을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

- 임대인의 이름과 주민등록번호가 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인합니다.
- 가압류나 가처분 등 권리관계가 설정되어 있는지 확인합니다.
- 신탁 여부를 확인합니다.
- 근저당 설정 여부를 확인합니다.

등기부등본 확인과 함께 전세가율을 계산해 보증금이 안전한 수준인지 점검합니다. 전세가율은 집값 대비 전세보증금의 비율입니다. 또한 '안심전세' 앱 등을 활용해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

## 전세보증금을 지키려면 계약서에 어떤 특약을 넣나요?

특약은 계약서에 당사자가 따로 정해 넣는 조건입니다. 분쟁을 예방하려면 특약 조항을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 강연에서 예시로 든 특약은 다음과 같습니다.

- 임대인의 근저당권 설정을 제한하는 조항
- 임대인의 세금 완납 증명서 제출 의무
- 전세대출이 승인되지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 조건

이러한 조건을 계약 전에 계약서에 포함시켜야 보증금을 보다 안전하게 보호할 수 있습니다.

## 계약 후에는 무엇을 해야 하나요?

계약 체결 후에는 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것이 중요합니다. 확정일자와 전입신고는 임차인의 권리를 지키기 위한 기본 절차입니다.

- 계약 체결 후 확정일자를 받고 전입신고를 합니다.
- 계약을 연장할 때는 조건 변화에 주의합니다.
- 필요한 경우 임차권 등기를 활용해 권리를 보호합니다.

![전세사기 예방 방법을 설명하는 강연 장면](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-04-19ovx-930.webp)

## 경찰 조사 통보를 받으면 어떻게 대응하나요?

경찰로부터 조사를 요청받았을 때는 당황하지 말고 차분하게 준비하는 것이 중요합니다. 강연에서 안내한 대응 순서는 다음과 같습니다.

- 조사 일정은 조율할 수 있습니다. 변호인을 선임하기 위해 조사를 미룰 수 있습니다.
- open.go.kr을 통해 고소장 내용을 미리 열람해 어떤 혐의로 조사를 받는지 사전에 파악합니다.
- 진술을 미리 준비합니다. 유리한 사실은 구체적으로, 불리한 부분은 간결하게 설명합니다.
- 같은 질문이 반복되더라도 일관된 입장을 유지합니다.
- 진술이 끝난 뒤 작성되는 조서를 반드시 검토하고, 자신의 진술과 다르게 기재된 내용이 없는지 확인합니다.

![경찰 조사 대응 방법을 설명하는 강연 장면](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-05-5czta-726.webp)

## 변호사는 어떤 기준으로 고르나요?

법률시장은 정보 비대칭이 커서 의뢰인이 변호사의 역량이나 사건 처리 방식을 미리 판단하기 어렵습니다. 그래서 실제 상담을 통해 비교하고 신뢰할 수 있는 전문가를 찾는 과정이 중요합니다.

- 믿을 만한 지인을 통한 소개가 가장 이상적입니다.
- 소개가 여의치 않으면 최소 세 차례 이상 상담을 받아 다양한 시각을 들어봅니다.
- 사건을 맡긴 뒤에도 사실관계를 정리해 변호사와 지속적으로 소통합니다.

이 강연은 Expert Leadership Forum(ELF)에서 진행되었습니다. ELF는 의료, IT, 법무, 금융 등 다양한 업계의 전문가가 모여 지식과 경험을 공유하는 전문 네트워크 플랫폼으로, 스타트업과 기업 경영자가 알아야 할 법률, 세무, 재무, 브랜드 전략, 조직관리 등의 실무 강의가 진행됩니다.

![Expert Leadership Forum 프로그램 안내 이미지](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-06-1rt96-966.webp)

오영호 변호사는 ELF 프로그램의 법률 분야 강사진으로 참여해, 기업 자문과 스타트업 법률 리스크 관리 경험을 바탕으로 창업자와 경영자가 알아야 할 법적 이슈를 다룹니다.

![ELF 법률 분야 강사진 소개 이미지](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-07-xejl7-855.webp)

![ELF 강연 프로그램 관련 이미지](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-08-yjb4b-966.webp)

## 핵심 정리

- 전세 계약 전 등기부등본에서 임대인 정보, 가압류·가처분, 신탁, 근저당 여부를 확인합니다.
- 전세가율을 계산하고 안심전세 앱으로 임대인 세금 체납 여부를 확인합니다.
- 계약서에 근저당 설정 제한, 세금 완납 증명서 제출, 전세대출 미승인 시 해제 특약을 넣습니다.
- 계약 후 확정일자와 전입신고를 하고, 필요하면 임차권 등기를 활용합니다.
- 경찰 조사는 일정 조율이 가능하며, open.go.kr에서 고소장을 미리 열람하고 조서를 반드시 검토합니다.
- 변호사는 최소 세 차례 이상 상담해 비교하고, 선임 후에도 사실관계를 정리해 소통합니다.

## 자주 묻는 질문

### 경찰 조사 날짜를 미룰 수 있나요?

조사 일정은 조율이 가능합니다. 변호인을 선임하기 위해 조사를 미룰 수 있으므로, 통보를 받은 즉시 출석하지 않아도 됩니다.

### 어떤 혐의로 조사받는지 미리 알 수 있나요?

open.go.kr을 통해 고소장 내용을 미리 열람하면 어떤 혐의로 조사를 받는지 사전에 파악할 수 있습니다.

### 임대인의 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

'안심전세' 앱 등을 활용해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 계약서에 세금 완납 증명서 제출 의무를 특약으로 넣는 방법도 있습니다.

### 조사에서 진술은 어떻게 하는 것이 좋나요?

유리한 사실은 구체적으로, 불리한 부분은 간결하게 설명합니다. 같은 질문이 반복되어도 일관된 입장을 유지하고, 진술 후 조서에 자신의 말과 다르게 적힌 내용이 없는지 확인합니다.

### 변호사 상담은 몇 번 받아보는 것이 좋나요?

믿을 만한 지인의 소개가 어렵다면 최소 세 차례 이상 상담을 받아 다양한 시각을 들어보고 비교하는 것이 좋습니다.

![법무법인 안내 이미지](https://img.superchart.com/images/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response/jeonse-fraud-prevention-police-investigation-response-09-bgzox-886.webp)

이 글은 원문 작성 시점의 한국 법을 기준으로 한 일반 정보이며, 개별 사안은 전문가 상담이 필요합니다.

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