# 임차권등기명령 신청요건 2가지와 등기 효과 3가지

- 글 법무법인 근본 (https://superchart.com/ko/@geunbon/)
- 작성 2024. 4. 22.
- 가이드 › 임대차·부동산
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## 한 줄 요약

임차권등기명령은 법원의 명령에 따른 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 임차주택에서 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 신청요건은 임대차 종료와 보증금 미반환 두 가지이며, 보증금 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

## 확인된 핵심 정보

- **근거 법률**: 주택임대차보호법(주택 인도와 주민등록을 대항력 취득·존속 요건으로 규정)
- **신청요건**: (1) 임대차 종료 (2) 보증금 미반환(일부 미반환 포함)
- **효력 발생 시점**: 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 주택임차권등기명령의 경우 송달 전이라도 촉탁에 따른 등기가 된 때
- **등기 효과**: 대항력·우선변제권 유지, 대항력·우선변제권 취득, 이후 임차인의 최우선변제권 배제
- **관련 판례**: 대법원 2005다4529(보증금 반환의무가 등기 말소의무보다 선이행), 2005다33039(경매개시결정기입등기 전 임차권등기는 배당요구 없이 배당), 2005다21166(잔존 보증금 범위 대항, 2차 경매에서 우선변제권 불포함)
- **주의사항**: 임차권등기만으로는 담보권실행 경매를 신청할 수 없어 보증금반환청구 소송으로 집행권원 확보 후 강제경매 필요

임차권등기명령은 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사 때문에 권리를 잃지 않도록 마련된 장치입니다. 내용증명을 보냈는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 법적 절차의 첫 단계로 임차권등기명령 신청을 검토해야 합니다.

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## 임차권등기명령은 왜 필요한가요?

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 정하고 있습니다. 대항력은 임차인이 집주인이 바뀌어도 임차인의 지위를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 이 규정 때문에 임차주택에서 이사하면 종전에 취득한 대항력은 물론, 대항력을 요건으로 하는 우선변제권도 잃게 됩니다.

문제는 임대차계약이 종료되었는데도 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 생깁니다. 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금을 돌려받기가 매우 어려워지기 때문입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 도입된 것이 임차권등기명령제도입니다.

> 임차권등기명령제도란 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 대항력, 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

## 임차권등기명령 신청요건은 무엇인가요?

임차권등기명령의 신청요건은 두 가지입니다. 보증금 미반환 상태에서 임대차가 종료되었다면 신청할 수 있습니다.

- 임대차 종료: 계약기간 만료로 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 종료되거나 합의해지된 경우에도 신청할 수 있습니다.
- 보증금 미반환: 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

## 어떤 주택에 신청할 수 있나요?

원칙적으로 임차주택이 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 예외적으로 등기가 되어 있지 않아도 신청이 가능한 경우가 있습니다.

- 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우: 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 신청할 수 있습니다.
- 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우: 주거용으로 임차하여 실제로 사용하고 있다면 신청할 수 있습니다.

## 누가 신청할 수 있나요?

임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 전차인과 임차권 양수인은 취급이 다릅니다.

- 대항력이 있는 임차인: 신청할 수 있습니다.
- 대항력을 상실한 임차인: 신청할 수 있습니다.
- 임대인의 승낙을 받은 적법한 전차인: 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 직접 신청할 수는 없고, 대위 신청만 가능합니다.
- 임차권을 양수받은 자: 직접 신청할 수 있습니다.

## 임차권등기는 언제부터 효력이 생기나요?

임차권등기명령 신청에 대한 재판은 결정으로 하며, 결정은 당사자에게 송달됩니다. 임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이 송달된 때 효력이 발생합니다. 주택임차권등기명령의 경우에는 임대인에게 결정을 송달하기 전이라도 촉탁에 따른 임차권등기가 된 때에 효력이 발생합니다.

## 임차권등기를 하면 어떤 효과가 있나요?

임차권등기의 효과는 크게 세 가지입니다. 이미 가진 권리를 지키는 효과와 새로 권리를 얻는 효과, 그리고 이후 임차인의 최우선변제권을 배제하는 효과입니다.

- 대항력 및 우선변제권 유지: 임차권등기 이후에 이사를 가서 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다.
- 대항력 및 우선변제권 취득: 임차권등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에도 임차권등기가 마쳐지면 그 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
- 최우선변제권 배제: 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인이라도 우선변제를 받을 수 없습니다.

한 가지 더 기억할 점은 이행 순서입니다. 대법원 2005다4529 판결에 따르면 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주기 전에 등기를 말소해 달라고 요구해도 응할 의무가 없습니다.

## 경매 절차에서는 어떻게 되나요?

경매개시결정기입등기 전에 마쳐진 임차권등기의 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있습니다(대법원 2005다33039 판결).

경매절차에서 보증금을 전액 돌려받지 못한 경우 임차인은 경락인에 대하여 남은 보증금의 한도에서 임대차관계를 주장할 수 있고, 이 경우 임차권등기는 말소되어서는 안 됩니다. 다만 이때 소멸하지 않는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라 우선변제권까지 당연히 포함된다고 볼 수는 없습니다. 즉 최선순위 임차인이 배당요구를 했지만 보증금 중 일부만 배당받은 경우, 그 임차인은 2차 경매에서 우선변제권이 없습니다(대법원 2005다21166 판결).

## 임차권등기만 하면 보증금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권에 관련될 뿐, 임차권등기에 기하여 해당 주택에 대한 담보권실행에 의한 경매를 신청할 수는 없습니다. 따라서 임차권등기를 마친 임차인이라도 보증금을 돌려받으려면 임차보증금반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 확보한 뒤 임차주택의 강제경매를 신청해야 합니다. 집행권원은 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 판결문 등을 말합니다.

## 핵심 정리

- 임차권등기명령은 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
- 신청요건은 임대차 종료와 보증금 미반환 두 가지이며, 보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있습니다.
- 대항력을 상실한 임차인과 임차권 양수인도 직접 신청할 수 있고, 전차인은 대위 신청만 가능합니다.
- 임차권등기 후에는 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지되고, 없던 경우에는 등기 시점에 새로 취득합니다.
- 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 등기 말소의무보다 먼저입니다(대법원 2005다4529).
- 임차권등기만으로는 경매를 신청할 수 없으므로 보증금반환청구 소송으로 집행권원을 확보해야 합니다.

## 자주 묻는 질문

### 보증금을 일부만 돌려받았는데도 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 보증금 미반환에는 전액을 돌려받지 못한 경우뿐 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우가 포함됩니다.

### 계약기간 만료가 아니라 해지로 끝난 경우에도 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 계약기간 만료는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

### 등기부상 용도가 주거용이 아닌 건물도 신청할 수 있나요?

주거용으로 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 등기부상 용도가 주거시설이 아니어도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

### 임대인이 보증금을 주기 전에 등기를 말소해 달라고 하면 어떻게 하나요?

대법원 2005다4529 판결에 따르면 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 보증금을 돌려받은 뒤에 등기를 말소하면 됩니다.

### 임차권등기 후 경매가 진행되면 배당요구를 따로 해야 하나요?

경매개시결정기입등기 전에 마쳐진 임차권등기라면 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있습니다(대법원 2005다33039 판결).

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