韓国不動産開発REIT入門、米国との違い｜プロジェクトREITで働く法

プロジェクトREITとは何か

プロジェクトREITは、韓国で不動産投資会社（＝REIT）が不動産開発事業の施行主体として活動できるようにした制度だ。プロジェクトREITという言葉自体が聞き慣れない人もいるだろう。未開発の土地、新築建物、再建築など開発段階にある不動産プロジェクトに投資し、運営や賃貸の収益を配当として受け取る構造で、良い面もある一方、収益性の変動が大きく流動性も低いため、個人投資家には参入しにくいという欠点もある。『プロジェクトREITで働く法』は、不動産に投資したいけれどプロジェクトREITはよく知らない人のために書かれた投資案内書だと感じた。

誰が書いたのか：不動産の専門家が解説するプロジェクトREIT

『プロジェクトREITで働く法』は、会計法人、国土交通部の元課長、法律事務所の不動産オルタナティブ投資部門委員、弁護士など、各界の専門家が共同で執筆した本だ。プロジェクトREITの法的基盤は基本的に不動産投資会社法だが、投資家保護や公募規律については資本市場と金融投資業に関する法律の適用を受け、会社の法的構造上、商法も基本として知っておく必要がある。だからこそ、各界の不動産専門家に加えて、法律面を教えてくれる弁護士の助言も欠かせない。

『プロジェクトREITで働く法』の目次はどんな構成か

『プロジェクトREITで働く法』の目次を見ると、REITという商品の基本的な説明に加え、プロジェクトREITの設計・運用の方法、納税、法人としての会計についての内容が載っていた。

プロジェクトREITを規律する三つの法律

『プロジェクトREITで働く法』は、関連業務に携わってきた人たちがプロジェクトREITを解説する本なので、さまざまな図表やイラストで事業をしっかり説明してくれる。プロジェクトREITをよく知らない人のために、その基盤となる不動産投資会社法と、関連する上位法である資本市場法、商法についても教えてくれる。

• 不動産投資会社法：プロジェクトREITの直接の法的基盤。開発中の土地や工事費などを主要資産として認め、事業初期に少数の投資家を中心に事業を素早く進められるよう法的根拠が整えられている。
• 資本市場と金融投資業に関する法律：プロジェクトREIT自体が証券を発行する構造のため適用される。不動産投資会社法が開発段階の柔軟性を確保したとすれば、資本市場法は投資家保護を強化している。
• 商法：プロジェクトREITは法的に株式会社の形態なので、会社の組織と資本構造を商法が規律する。

この三つの法律をもとにプロジェクトREITを定義すると、開発主体の地位と規制緩和は確保されたうえで、公募および投資家保護の体制が整えられ、商法で会社の組織と資本構造が規律されていることが分かる。

韓国のプロジェクトREITと米国REIT・REIT ETFはどう違うのか

『プロジェクトREITで働く法』の一番の長所は、プロジェクトREITを商品ではなくプラットフォームとして説明し、不動産に関する内容を統合型の開発システムとして整理してくれている点だ。韓国のプロジェクトREITは、米国のREITのように完成した資産に投資する構造ではなく、資産を生み出す構造だからである。

• リアルティ・インカム（Realty Income）：完成した商業用不動産を長期で賃貸し、毎月配当を支払う運営資産投資モデル。キャッシュフローが予測しやすく、配当が安定していて変動性も低い。
• Vanguard Real Estate ETF、Schwab U.S. REIT ETF：複数のREITに分散投資して個別リスクを下げる分散投資商品。
• 韓国のプロジェクトREIT：開発前の段階から投資に参加する開発プロジェクト投資。配当よりも開発利益が実現するかどうかが最も重要で、リスク構造が米国REITとは異なる。

『プロジェクトREITで働く法』はどんな人に向くか

長期プロジェクトに投資できる余裕資金があり、開発事業への理解が高い個人なら、プロジェクトREITについて調べてみてもいいと思う。『プロジェクトREITで働く法』は、制度の理解や実務構造の把握に役立つ内容が多く、韓国の不動産開発市場に関心の強い人なら、商品への理解が深まるはずだ。