전세보증금 못 받았을 때 강제경매 신청 서류와 배당순위

부동산 강제경매는 법원이 채무자의 부동산을 압류·매각하고 그 대금으로 채권자의 금전채권을 충당하는 강제집행 절차입니다(민사집행법 제78조). 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 확정판결이나 확정된 지급명령 같은 집행권원을 확보한 임차인은, 임차주택이 있는 곳의 지방법원에 강제경매를 신청해 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다. 이 글은 집행권원을 이미 확보했다는 전제에서 강제경매 신청 서류, 경매개시결정과 압류, 배당요구, 매각, 배당순위까지 순서대로 설명합니다.

강제경매를 신청하려면 무엇이 먼저 필요한가요?

강제집행은 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력으로 강제 실현하는 법적 절차입니다. 강제집행을 신청하려면 집행권원과 집행문이 모두 있어야 합니다.

집행권원: 확정판결, 확정된 지급명령 등
집행문: 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행당사자인지를 집행권원 끝에 덧붙여 적는 공증문서

강제경매는 어디에, 어떤 서류로 신청하나요?

부동산 강제경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다. 관할 법원에 부동산 강제경매 신청서와 함께 아래 서류를 제출해야 합니다.

부동산 강제경매 신청서(채권자·채무자·법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 채권, 집행할 수 있는 집행권원 등을 기재)
집행권원의 집행력 있는 정본
강제집행 개시의 요건이 갖춰졌음을 증명하는 서류(예: 집행권원의 송달증명)
부동산등기사항전부증명서
부동산목록 10통
수입인지
등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 및 영수필확인서
비용의 예납

서류가 많아 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 전자소송 사이트에서 부동산강제경매신청서를 작성해 제출하는 방법도 있습니다.

신청하면 법원은 어떤 결정을 하나요?

법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류를 바탕으로 강제집행의 요건과 집행개시 요건을 심사합니다. 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명합니다(민사집행법 제83조 제1항).

부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산을 계속 관리하고 이용할 수 있습니다. 다만 다른 사람에게 양도하거나 처분하는 것은 할 수 없게 됩니다.

임차인이 직접 경매를 신청했어도 배당요구를 해야 하나요?

압류의 효력이 생기면 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기(마감일)를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우에는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.

그래도 배당요구 종기가 공고되면 해당 경매법원에 배당요구를 신청하지 않아도 되는지 확인해 보는 것이 안전합니다. 배당요구 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않으면 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없고, 자기보다 후순위로 배당받은 사람을 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않기 때문입니다(대법원 96다10263 판결).

다른 사람이 신청한 경매에서 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자는 다음과 같습니다.

첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자
임차권등기권자
체납처분에 의한 압류등기권자
가압류권자
배당요구종기까지 한 경매신청에 의하여 2중 개시결정이 된 경우 뒤의 압류채권자

반대로 다음 채권자는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.

집행력 있는 정본을 가진 채권자
주택임대차보호법에 의한 소액임차인
확정일자부 임차인

개시결정 후 매각은 어떤 순서로 진행되나요?

경매개시결정이 있으면 집행법원은 경매 목적물을 환가, 즉 해당 부동산을 매각하기 위한 준비를 시작합니다. 감정인의 평가액을 참작해 정하는 최저매각가격은 매각을 허가하는 최저의 가격으로, 이에 미달하는 응찰에는 매각이 허가되지 않습니다(대법원 67마796 결정).

계산서 제출 통지: 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 권리자 등에게 채권의 원금·이자·비용·부대채권 계산서를 배당요구 종기일까지 제출하도록 통지합니다.
현황조사: 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임차보증금의 액수 등 현황을 조사하도록 명합니다.
감정평가: 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
매각기일 지정·공고: 매각 준비가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없으면 매각기일을 지정해 공고합니다. 매각은 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰·개찰하는 기일입찰, 입찰기간 내 입찰하고 매각기일에 개찰하는 기간입찰 중 한 가지 방법으로 합니다.
매각 실시: 집행관이 매각기일에 매각 개시를 선언하고, 최고가 매수신고인과 다음 순위 매수신고인이 결정되면 입찰의 종결을 고지합니다.
매각허가결정: 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 조사한 다음 매각의 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다.
대금 납부: 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 대금지급기한을 지정하고, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부합니다.

배당순위는 어떻게 되나요?

낙찰대금, 즉 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 진행합니다. 매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족시킬 수 없을 때에는 아래 배당순위에 따라 배당을 실시합니다.

1순위: 경매비용
2순위: 필요비 및 유익비
3순위: 최우선변제금, 선순위 임금채권
4순위: 당해세
5순위: 담보물권 - (근)저당권, 전세권, 담보가등기에 의해 담보되는 채권, 확정일자를 갖춘 임차보증금 등
6순위: 일반 임금채권
7순위: 일반 조세채권
8순위: 공과금
9순위: 일반 채권(가압류, 가처분 등)

확정일자를 갖춘 임차보증금은 5순위 담보물권 단계에서 배당됩니다. 반면 임차주택이 아닌 부동산에 관한 경매절차에서 배당요구를 한 경우에는 일반 채권자에 해당하므로 마지막 순위로 배당받게 됩니다.

배당기일이 정해지면 각 채권자는 채권의 원금, 배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주 안에 법원에 제출해야 합니다. 집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 추가·정정할 것이 있으면 반영해 배당표를 완성·확정합니다. 배당기일에 이의가 없거나 배당표가 확정되면 그에 따라 배당을 실시합니다.

다만 전세사기를 당했거나 임차주택의 가치 하락으로 깡통전세 상황에 처한 경우에는, 강제경매를 거치더라도 보증금 반환이 담보되지 않을 수 있습니다. 이런 특수한 상황은 별도의 대응 검토가 필요합니다.

핵심 정리

강제경매는 집행권원(확정판결, 확정된 지급명령 등)과 집행문을 갖춘 뒤 부동산 소재지 지방법원에 신청합니다.
신청 시 강제경매 신청서, 집행력 있는 정본, 송달증명, 등기사항전부증명서, 부동산목록 10통, 수입인지, 등록세·지방교육세 영수증, 비용 예납이 필요합니다.
법원이 경매개시결정을 하면 부동산이 압류되어 임대인은 처분할 수 없지만 관리·이용은 계속할 수 있습니다.
대항력·우선변제권을 갖춘 임차인이 직접 신청하면 배당요구 없이 배당받을 수 있으나, 종기 공고 후 경매법원에 확인하는 것이 안전합니다.
배당요구 종기를 놓치면 선순위라도 배당을 받지 못하고 후순위자에게 부당이득반환청구도 할 수 없습니다(대법원 96다10263 판결).
확정일자를 갖춘 임차보증금은 5순위 담보물권 단계에서 배당되고, 임차주택이 아닌 부동산 경매에서는 일반 채권으로 마지막 순위입니다.

자주 묻는 질문

강제경매 신청은 어느 법원에 하나요?

해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다. 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이 관할 법원입니다.

압류되면 임대인은 집을 쓸 수 없게 되나요?

부동산이 압류되어도 채무자인 임대인은 그 부동산을 계속 관리하고 이용할 수 있습니다. 다만 다른 사람에게 양도하거나 처분하는 것은 할 수 없게 됩니다.

경매를 직접 신청한 임차인도 배당요구를 해야 하나요?

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우에는 따로 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다. 그래도 배당요구 종기가 공고되면 해당 경매법원에 배당요구가 필요 없는지 확인해 보는 것이 안전합니다.

최저매각가격이란 무엇인가요?

집행법원이 감정인의 평가액을 참작해 정하는, 매각을 허가하는 최저의 가격입니다. 최저매각가격에 미달하는 응찰에 대해서는 매각이 허가되지 않습니다(대법원 67마796 결정).

임차주택이 아닌 부동산의 경매에서 배당요구를 하면 순위는 어떻게 되나요?

임차주택이 아닌 부동산에 관한 경매절차에서 배당요구를 한 경우에는 일반 채권자에 해당합니다. 따라서 배당순위상 마지막 순위인 일반 채권으로 배당받게 됩니다.

이 글은 원문 작성 시점의 한국 법을 기준으로 한 일반 정보이며, 개별 사안은 전문가 상담이 필요합니다.