전세사기 예방 체크리스트와 경찰 조사 대응 순서

전세사기는 계약 전에 등기부등본으로 임대인과 권리관계를 확인하고, 계약서에 보증금을 보호하는 특약을 넣고, 계약 후 확정일자와 전입신고를 마치는 순서로 예방합니다. 경찰 조사 통보를 받았을 때는 조사 일정을 조율하고, 고소장 내용을 미리 열람한 뒤, 진술을 준비하고 조서를 검토하는 순서로 대응합니다. 두 상황 모두 당황하지 않고 미리 준비하는 것이 핵심입니다.

이 글은 법무법인 근본 오영호 변호사가 2025년 3월 26일 Expert Leadership Forum의 Expert CEO 과정(ECEO)에서 진행한 강연 내용을 바탕으로 정리했습니다. 강연은 전세사기 예방과 형사 절차 대응을 중심으로, 일상생활과 업무 현장에서 바로 적용할 수 있는 실무 내용으로 구성되었습니다.

전세 계약 전 등기부등본에서 무엇을 확인하나요?

등기부등본은 부동산의 소유자와 권리관계가 기록된 공적 장부입니다. 전세사기는 누구에게나 생길 수 있는 현실적인 위험이므로, 계약 전에 아래 항목을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

임대인의 이름과 주민등록번호가 등기부등본상 소유자와 일치하는지 확인합니다.
가압류나 가처분 등 권리관계가 설정되어 있는지 확인합니다.
신탁 여부를 확인합니다.
근저당 설정 여부를 확인합니다.

등기부등본 확인과 함께 전세가율을 계산해 보증금이 안전한 수준인지 점검합니다. 전세가율은 집값 대비 전세보증금의 비율입니다. 또한 '안심전세' 앱 등을 활용해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

전세보증금을 지키려면 계약서에 어떤 특약을 넣나요?

특약은 계약서에 당사자가 따로 정해 넣는 조건입니다. 분쟁을 예방하려면 특약 조항을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 강연에서 예시로 든 특약은 다음과 같습니다.

임대인의 근저당권 설정을 제한하는 조항
임대인의 세금 완납 증명서 제출 의무
전세대출이 승인되지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 조건

이러한 조건을 계약 전에 계약서에 포함시켜야 보증금을 보다 안전하게 보호할 수 있습니다.

계약 후에는 무엇을 해야 하나요?

계약 체결 후에는 확정일자를 받고 전입신고를 하는 것이 중요합니다. 확정일자와 전입신고는 임차인의 권리를 지키기 위한 기본 절차입니다.

계약 체결 후 확정일자를 받고 전입신고를 합니다.
계약을 연장할 때는 조건 변화에 주의합니다.
필요한 경우 임차권 등기를 활용해 권리를 보호합니다.

경찰 조사 통보를 받으면 어떻게 대응하나요?

경찰로부터 조사를 요청받았을 때는 당황하지 말고 차분하게 준비하는 것이 중요합니다. 강연에서 안내한 대응 순서는 다음과 같습니다.

조사 일정은 조율할 수 있습니다. 변호인을 선임하기 위해 조사를 미룰 수 있습니다.
open.go.kr을 통해 고소장 내용을 미리 열람해 어떤 혐의로 조사를 받는지 사전에 파악합니다.
진술을 미리 준비합니다. 유리한 사실은 구체적으로, 불리한 부분은 간결하게 설명합니다.
같은 질문이 반복되더라도 일관된 입장을 유지합니다.
진술이 끝난 뒤 작성되는 조서를 반드시 검토하고, 자신의 진술과 다르게 기재된 내용이 없는지 확인합니다.

변호사는 어떤 기준으로 고르나요?

법률시장은 정보 비대칭이 커서 의뢰인이 변호사의 역량이나 사건 처리 방식을 미리 판단하기 어렵습니다. 그래서 실제 상담을 통해 비교하고 신뢰할 수 있는 전문가를 찾는 과정이 중요합니다.

믿을 만한 지인을 통한 소개가 가장 이상적입니다.
소개가 여의치 않으면 최소 세 차례 이상 상담을 받아 다양한 시각을 들어봅니다.
사건을 맡긴 뒤에도 사실관계를 정리해 변호사와 지속적으로 소통합니다.

이 강연은 Expert Leadership Forum(ELF)에서 진행되었습니다. ELF는 의료, IT, 법무, 금융 등 다양한 업계의 전문가가 모여 지식과 경험을 공유하는 전문 네트워크 플랫폼으로, 스타트업과 기업 경영자가 알아야 할 법률, 세무, 재무, 브랜드 전략, 조직관리 등의 실무 강의가 진행됩니다.

오영호 변호사는 ELF 프로그램의 법률 분야 강사진으로 참여해, 기업 자문과 스타트업 법률 리스크 관리 경험을 바탕으로 창업자와 경영자가 알아야 할 법적 이슈를 다룹니다.

핵심 정리

전세 계약 전 등기부등본에서 임대인 정보, 가압류·가처분, 신탁, 근저당 여부를 확인합니다.
전세가율을 계산하고 안심전세 앱으로 임대인 세금 체납 여부를 확인합니다.
계약서에 근저당 설정 제한, 세금 완납 증명서 제출, 전세대출 미승인 시 해제 특약을 넣습니다.
계약 후 확정일자와 전입신고를 하고, 필요하면 임차권 등기를 활용합니다.
경찰 조사는 일정 조율이 가능하며, open.go.kr에서 고소장을 미리 열람하고 조서를 반드시 검토합니다.
변호사는 최소 세 차례 이상 상담해 비교하고, 선임 후에도 사실관계를 정리해 소통합니다.

자주 묻는 질문

경찰 조사 날짜를 미룰 수 있나요?

조사 일정은 조율이 가능합니다. 변호인을 선임하기 위해 조사를 미룰 수 있으므로, 통보를 받은 즉시 출석하지 않아도 됩니다.

어떤 혐의로 조사받는지 미리 알 수 있나요?

open.go.kr을 통해 고소장 내용을 미리 열람하면 어떤 혐의로 조사를 받는지 사전에 파악할 수 있습니다.

임대인의 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

'안심전세' 앱 등을 활용해 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 계약서에 세금 완납 증명서 제출 의무를 특약으로 넣는 방법도 있습니다.

조사에서 진술은 어떻게 하는 것이 좋나요?

유리한 사실은 구체적으로, 불리한 부분은 간결하게 설명합니다. 같은 질문이 반복되어도 일관된 입장을 유지하고, 진술 후 조서에 자신의 말과 다르게 적힌 내용이 없는지 확인합니다.

변호사 상담은 몇 번 받아보는 것이 좋나요?

믿을 만한 지인의 소개가 어렵다면 최소 세 차례 이상 상담을 받아 다양한 시각을 들어보고 비교하는 것이 좋습니다.

이 글은 원문 작성 시점의 한국 법을 기준으로 한 일반 정보이며, 개별 사안은 전문가 상담이 필요합니다.