부동산 입문 도서 국토부 30년 실무자의 데이터 분석, 집값의 법칙

집값의 법칙을 읽게 된 이유

요즘 정말 난리인 서울 부동산 시장, 유튜브에 부동산 영상을 검색하면 더 상승할거니까 구매해라 vs 너무 과열됐다 양쪽의 영상이 너무 많아 누구 말이 맞는지 판단이 도저히 서지 않았다. 근데 실제 주택 업무를 담당했던 공직자의 대한민국의 부동산 분석 책이 있다는 것이 아닌가!

현장을 가장 가까이서 들여다 본 사람은 어떤 시선으로 시장을 분석할지 궁금하고, 또 나는 부동산에 대한 지식이 적은 부린이라 호기심으로 이 책을 읽어보게 되었다. "집값의 법칙"이라는 책인데 부린이, 혹은 부동산에 관심이 있다면 추천한다.

내가 읽은 책은 바로 이 책이다. 교보문고에서 판매 중이니 궁금한 사람들은 꼭 읽어보는 것을 추천한다.

부동산 책이 많은데 왜 이 책을 골랐나

일단 많은 부동산 관련 서적에서 집값의 법칙이라는 책을 읽게된 이유는 크게 두가지다. 첫번째, 실제 국토부에서 30년간 주택 업무를 집행했던 실무자가 작성했다는 것! 실무자이자 또 한국 국민으로서의 시선이 모두 녹아있을 것이라고 생각했고, 실무자는 어떤 데이터를 어떻게 분석하는지도 소개가 되어 있을 것 같아 시장을 보는 뷰를 나도 배울 수 있을 것이라 생각했다.

두번째, 1판 발행이 최근 한 달 내 되었다는 것! 하루가 다르게 부동산 시장의 판도가 변해 발행된지 3개월 이상인 책은 거르고 싶었는데, 최근 발행되어 최신화가 되어있을 것이라고 생각했다.

이 책은 집값이 어떤 요소로 결정되는지를 살짝 맛보기로 요약해서 소개한 뒤, 각 요소에 대한 상세 분석, 최종 결론으로 구성되어 있다.

1. 집값은 무엇으로 결정되는가

1장은 20년간의 집값의 추이를 볼 수 있다. 나는 부동산의 가격은 정부 정책과 연관이 크다고 생각해 어떤 성향의 정부가 어떤 정책을 펼칠 때 집값이 어떻게 움직였는지를 한 눈에 보고 싶었는데, 첫 장부터 원하는 내용을 먼저 제시해주어 좋았다.

일단 부린이들을 위해서 부동산과 관련된 지표들이 무엇이 있는지, 그 지표들은 역대 정부 안에서 어떻게 움직였는지 이론과 실전을 함께 보여주어 공부하기 좋았다.

부동산 지표, 어디서 어떻게 보나

그리고 또 가장 마음에 들었던 부분! 유투버들이 제시하는 통계나 수치는 사실 정확하지 않을 수도 있겠다는 생각을 해서 내가 직접 검증을 하고 싶었던 적이 많은데, 어디서 무엇을 봐야하는지 모르겠던 적이 많았다. 근데 부동산 시장과 관련된 지표들을 어떤 사이트에서 어떻게 보면 되는지 자세하게 설명이 되어 있어 혼자 공부를 할 때 큰 도움이 될 것 같았다.

2. 집값과 수요의 힘

2장부터 5장까지는 1장에서 소개한 집값을 움직이는 요소를 더 자세하게 풀어 설명해준다. 첫번째는 "수요"였다. 수요가 많으면 가격이 오르고 적으면 내린다, 이 생각을 갖고 파트 2를 읽어내려갔다.

수요의 법칙을 생각하며 읽으니 모든 내용이 다 납득이 가고 어려운 부분은 없었다. 소득이 오르면 집에 대한 수요도 증가하고, 거래가 늘어나면 가격도 오른다.

그리고 파트1에서와 마찬가지로 역대 정부마다 사람들의 수요는 어떠했는지, 집값은 어떻게 움직였는지를 보여주었다. 과거 집값 그래프를 보면 내가 이 때 돈이 많았으면 무조건 집을 샀을텐데 싶었던 시기들이 있었는데, 이 책을 읽고나니 내가 폭락장을 살아가는 어른이였다면 나도 집을 사지 않았을 거라는 생각을 했다ㅋㅋㅋ 주식도 그렇고 내가 사면 떨어지고 내가 팔면 오른다는 심리가 집값에도 그대로 적용되는듯..

3. 집값과 공급의 힘

수요에 이어 두번쨰 요소는 공급이였다. 최근 많은 전문가들이 앞으로의 공급 감소가 부동산에 큰 영향을 미칠거란 것을 많이 들어 특히 이 파트는 더 집중해서 읽었던 것 같다.

내가 이해한 결론은 공급의 부족은 더 심한 양극화로 이어질 것이라는 것.. 집을 정말 사고 싶은데 당장 사고 싶은 집을 구매할 수 없는 현실이 씁쓸하고, 양극화 시대의 +극에 속하려면 어떻게 해야할지 생각과 고민이 많아졌다ㅠ

4. 집값과 금융의 힘

세번쨰 요소는 금융이였다. 관련 영상을 볼 때마다 M2 통화량이라는 단어가 심심치않게 많이 등장했었고, 최근 미국도 우리나라도 이자율 이슈가 있어 혹시 하락장이 올 수도 있나 하는 기대하는 마음으로 읽어 내려갔다ㅋㅋㅋ

이 파트는 특히 그래프가 많아서 좋았다. 나는 수능 때 사회탐구로 경제를 쳤었는데 왠지 그 때 거시경제 파트가 생각 나기도 하고ㅋㅋㅋ 자세한 내용은 스포가 될까봐 여기서 다 밝히지는 못하겠지만, 집을 사고싶은 심리와 팔려는 심리를 뛰어넘어 거시적인 요소들이 어떻게 영향을 미치는지 조금 더 큰 그림을 볼 수 있는 파트였다.

5. 집값과 규제의 힘

마지막은 바로 규제(정부)였다. 이 파트는 마치 내가 국토부 실무자가 된 것처럼 어떻게 뭘 해야하는지 머리를 싸매며 읽었다ㅋㅋ 나는 역대 정부의 부동산 정책이 무주택자가 집을 못사게 하려는 의도는 없을거라 생각하는데, 규제가 엉뚱하게 집이 필요한 사람들에게 불똥이 튀기도 하고 예상치 못한 부작용이 생기는 것 같아 현재 각종 부동산 규제가 떠오르며 씁쓸했다ㅠ

이 책을 골랐던 이유인 최근에 발행되었다는 점이 이 파트에서 특히 더 와닿았다. 최근의 규제가 반영이 되어 있어 어떤 의도로 이런 정책을 집행했던 것인지 알 수 있어 좋았고, 혹시 집을 갖게 되면 어떤 세금을 고려해야 하는지까지! 아직 집은 없지만 주택 매수 후의 현실적인 고민들을 할 수 있어 좋았다.

시계열 분석까지 들어가 있다

그리고 이 책의 수많은 그래프들을 보며, 오늘의 정책으로 당장 내일의 집값이 바뀌기는 하지만 주택은 생필품처럼 자주 사고파는게 아니라 해당 시기의 데이터로 표를 그릴게 아니라 시계열로 분석을 해야하는 것 아닌가 라는 생각을 했는데, 마지막에 이렇게 딱 시계열 분석을 해주셨다. 시계열 분석이 없었으면 그냥 있는 사실과 겪은 일을 정리한 책이구나 싶었을텐데, 이렇게 자세한 분석까지 들어가 있어 이 책에 대한 신뢰가 마구마구 올라갔다!

6. 집값의 방향

마지막 파트는 그래서 집값이 어떻게 될까에 대한 최종 결론을 작성한 파트라고 보면 된다. 아래 파트 소제목을 보면 "수요의 시대에서 공급의 시대로"라는 스포일러가 있다. 결론을 다 말하면 책을 구매할 이유가 없으니 결론을 공개하지는 않겠지만 이 결론에 동의한다!

그치만 이 결론은 시장에 대한 분석이고 나의 개인적인 재무상태나 상황은 나만 분석할 수 있는 것이기 때문에, 어떤 주관으로 어떻게 행동해야할지 더 공부하고 고민해야겠다는 생각을 하며 독서를 끝냈다!

부린이가 읽고 남은 것

그리고 책 중간에 있던 명언...

집을 사기에 가장 좋은 시기는 항상 5년 전이다

ㅋㅋㅋ 내가 해왔던 생각이라 웃겼다ㅋㅋㅋㅋ 5년 전 모두가 결단력이 있고 과감하고 또 용감했다면 모든 사람이 부자가 되어 있겠지ㅠㅠ 앞으로 용기를 좀 더 가져보자는 생각을 하게 되었고.. 계속 관심을 갖고 공부해서 앞으로 나에게 올 기회를 놓치지 말자고 다짐할 수 있는 책이였다!!

또 부동산과 관련하여 새롭게 알게 된 것도 많고, 이 책을 읽고나니 경제뉴스를 봐도 예전보다 더 와닿고 쉽게 느껴지는 것 같다. 책 내용이 경제를 몰라도 이해할 수 있게끔 자세하고 쉽게 적혀있어서 좋았고, 책을 오랜만에 읽는데 30분도 안걸려 완독했다. 가볍게 읽기도, 무겁게 고민하기도 좋은 책이라 부린이와 부동산에 관심있는 모두에게 추천한다!