부동산 입문서 수요·공급·금융·규제로 집값 읽는 법, 집값의 법칙

평소 부동산에 관심이 있는 나. 아마 많은 사람들이 관심을 갖고 지켜보고 있지 않을까 싶다. 뉴스를 보고 있으면 집값이 오른다, 내린다 하는 이야기가 계속 나오는데 같은 시장인데도 불구하고 전망이 정말 다르더라. 그래서 가끔 "집값은 대체 무엇 때문에 오르고 내리는 걸까?"라는 생각을 하게 된다. 그러다 이번에 좋은 기회가 되어 <집값의 법칙>이라는 책을 읽어보게 됐다.

<집값의 법칙> 저자는 어떤 사람일까?

<집값의 법칙>의 저자는 권혁진이다. 연세대학교에서 경제학을 전공. 위스콘신주립대학교에서 부동산 MBA를 마친 후. 국토교통부에서 약 30년간 근무하면서 주택정책 관련 업무를 해왔다고 한다.

노무현 정부에서는 주택정책과 정책계장, 박근혜 정부에서는 주택정책과장을, 문재인 정부에서는 청와대 주택담당 행정관으로 근무했다. 이후 윤석열 정부에서는 주택토지실장을 지냈으며, OECD 파리 사무국에서 정책분석관으로 근무한 경험도 있단다. 주택정책을 오랫동안 직접 다뤄온 저자가 쓴 책이라서 더 관심이 갔다.

집값을 움직이는 네 가지 힘: 수요·공급·금융·규제

<집값의 법칙>은 집값을 움직이는 힘을 크게 수요, 공급, 금융, 규제 네 가지로 설명한다. 책을 펼쳐보니 생각보다 단순하게 집값에 대해서 이야기를 하는 책은 아니었다.

처음에 집값은 수요와 공급이 가장 중요한 것이 아닌가 싶었는데, 책에서는 금융을 마차를 끄는 말에, 규제를 마부에 비유한다. 수요와 공급이 마차의 바퀴라면 금융과 규제 역시 집값의 움직임을 이해할 때 빼놓을 수 없는 요소라는 이야기다. 처음에는 조금 복잡하게 느껴졌는데 읽다 보니 왜 네 가지를 함께 봐야 하는지 조금씩 이해됐다.

전셋값과 매매값은 왜 다르게 움직일까?

<집값의 법칙>은 전세는 실제 거주를 위한 수요가 중심이고, 매매는 실수요뿐 아니라 투자 수요도 함께 들어간다고 설명한다. 평소 부동산 관련 뉴스를 보면서도 궁금했던 부분이다. 전셋값이 오르면 매매가격도 같이 오르는 것 같다가도 어느 순간에는 또 다르게 움직이기도 한다.

그래서 매매가격과 전셋값의 차이나 전세가율 등을 살펴보면 당시에 시장의 투자수요가 어떻게 움직였는지도 생각해 볼 수 있다고 한다. 책에서는 2010년부터 2014년까지 수도권 전셋값은 연평균 7.6% 올랐지만, 매매 가격은 연평균 1.3% 하락했던 시기를 보여준다. 매매와 전세가 꼭 같은 방향으로 움직이는 것은 아니라는 걸 숫자로 보니 조금 더 이해가 됐다. 그냥 숫자로만 봤던 전세가율도 이런 관점에서 보니 조금은 색다르게 느껴졌다.

공급이 많으면 집값은 바로 내려갈까?

<집값의 법칙>은 공급을 볼 때 새로 지어지는 아파트만 볼 게 아니라 이미 쌓여 있는 주택 재고와 가구 수까지 함께 봐야 한다고 말한다. 이것도 부동산을 보다 보면 한 번쯤 궁금해지는 부분이다. "입주 물량이 많다고 하는데 왜 집값은 바로 떨어지지 않을까?" 새 아파트가 얼마나 들어오는지도 중요하지만 이미 쌓여 있는 주택이 얼마나 되는지, 가구 수와 비교했을 때 충분한지도 같이 봐야 한다는 것.

실제로 책에서는 1990년부터 2024년까지 수도권 인구는 약 1.4배 늘었지만, 가구수는 2.2배, 주택수는 3.9배 늘었다고 설명한다. 이렇게 인구뿐 아니라 가구 수와 전체 주택 재고까지 함께 보니, 단순히 올해 입주 물량만 보고 공급을 판단하면 안 되겠다는 생각이 들었다. 부동산 공부를 할 때 입주 물량만 찾아봤던 나에게는 이런 부분이 꽤 흥미로웠다.

금리도 집값에 영향을 줄까?

<집값의 법칙>은 금리와 주택담보대출, 통화량이 집값과 어떤 관계를 가지고 있는지도 살펴본다. 집값 이야기를 하다 보면 금리 이야기는 필수인 것 같다. 집을 살 때 대출을 이용하는 경우가 많으니 당연히 관련이 있겠지.

금리가 낮아지고 돈을 빌리기 쉬운 환경이 되면 주택시장으로 자금이 들어갈 수 있고, 반대로 금융 환경이 달라지게 되면 주택시장에도 영향을 줄 수 있다는 내용을 읽고 앞으로 부동산 뉴스를 볼 때 집값 숫자만 볼 게 아니라 금리나 금융시장도 같이 봐야겠다는 생각이 들더라.

정부 정책은 집값에 얼마나 영향을 줄까?

<집값의 법칙>은 거래 규제, 금융 규제, 세금 같은 여러 정책도 다룬다. 정책이 나오면 집값이 바로 움직일 것 같지만 실제 시장에서는 여러 요인이 함께 작용하기 때문에 단순하게만 볼 수 없다는 내용이다.

특히 책에서는 과거의 여러 주택정책을 데이터로 살펴보면서 정책이 시장에 어떤 영향을 줬는지도 분석하고 있다. 특히 2014년부터 2025년까지의 주요 주택정책을 실제 서울 아파트 가격 흐름과 함께 살펴보는 부분이 있었는데, 단순히 "이 정책은 이런 내용이었다"라고 설명하는 게 아니라 정책 전후의 가격 움직임을 데이터로 같이 보여주니 조금 더 흥미롭게 읽을 수 있었다.

앞으로 집값은 어떻게 될까? 저자가 본 미래 주택시장

<집값의 법칙> 뒤쪽에서는 앞으로의 주택시장을 이야기한다. 저자는 앞으로 '공급의 시대'가 올 것으로 보고, 지역에 따라 집값의 차이가 더 커질 가능성을 이야기한다.

주택 재고가 계속 늘어나더라도 모든 지역이 같은 상황이 되는 건 아니며, 사람이 몰리는 지역과 그렇지 않은 지역의 수요 차이가 있기 때문에 앞으로는 지역별 양극화가 중요한 문제가 될 수 있다는 내용이다. 결국... "집값이 오를까, 내릴까?" 하나만 보는 것보다 어느 지역인지, 수요는 어떤지, 공급은 충분한지, 금융환경은 어떤지 이런 것들을 종합적으로 같이 살펴봐야 한다는 이야기가 아닐까?

읽어보니 어땠나

<집값의 법칙>은 어디가 오를지 알려주는 책이라기보다는 집값을 바라볼 때 어떤 것들을 같이 봐야 하는지 알려주는 책에 가까웠다.

평소 부동산에 관심이 있었지만 뉴스에 나오는 집값 이야기만 단편적으로 봤었는데, 이번에 책을 읽으면서 수요과 공급뿐 아니라 금융과 규제까지 같이 생각해볼 수 있는 시간이었다. 특히 집값이 오르고 내리는 이유를 하나의 원인으로만 설명하기 어렵다는 점이 가장 기억에 남더라.

이런 분들이 읽어보면 좋을 부동산 책

• 평소 부동산에 관심이 있었던 분
• 부동산 공부를 시작해 보고 싶은 분
• 집값이 움직이는 이유가 궁금했던 분

나처럼 부동산에 대해 궁금한 건 많은데 어디서부터 공부해야 할지 모르겠는 사람에게도 부동산 책 추천 목록에 넣어볼 만한 책이라는 생각이 들었다.

그리고 책을 읽고 나니 부동산 뉴스를 볼 때도 "집값이 올랐네."에서 끝나는 게 아니라 "왜?" 한 번 더 생각해 보게 될 것 같다:)